｢家を売りたいけど、新しい住居が決まっていない｣
｢不動産売却で資金調達がしたい｣
このような方には、リースバックがおすすめです。リースバックは所有している不動産を売却して資金を得ながら、その家に住み続けられるというメリットがあります。
ただし、デメリットもあります。リースバックのデメリットも把握していないと、後悔することになるでしょう。今住んでいる家を手放す際は、将来的なプランを踏まえて検討する必要があります。
この記事では、リースバックのメリットやデメリット、利用するまでの流れなどを解説します。リースバックの特徴を理解すれば適切に判断できるようになるため、リースバックを検討している方はぜひ参考にしてみてください。
リースバックの仕組みを解説
リースバックとは金融取引の一つで、売却した不動産を賃貸物件として利用できるサービスです。家の所有者から入居者となるようなイメージが分かりやすいでしょう。
リースバックでは、まず不動産売却の契約を結びます。不動産売却の契約が成立して取り引きが完了したら、賃貸借契約を結びます。不動産を買い取ったリースバック業者に家賃を払うことで、売却した家に住み続けることが可能です。
不動産売却と賃貸借契約を一連の流れで進めるのが、リースバックです。近年では利用者数も増えていて、不動産売却方法の一つとして考えられています。
不動産売却との違い
一般的な不動産売却では、売却した建物を手放さなければいけません。買い戻し期間を設けて売却することも可能ですが、買い戻しオプションのある不動産は売れにくいというデメリットがあります。
リースバックでは、売却した建物を手放すことなく住み続けられます。買い手がいなくても契約を進められるため、スムーズな手続きが可能です。
リバースモーゲージとの違い
リバースモーゲージとは、自宅を担保として融資を受けるサービスのことで、ローン商品に分類されます。引っ越すことなく資金調達が可能である点は同じですが、仕組みはリースバックと異なります。
仕組みが違うということは、根本的に違うということです。契約形態や対象物件、資金の用途の制限などで異なる点があるため、それぞれの特徴を把握しなければいけません。
リースバックのメリット
売却した家に住み続けられるリースバックには、以下のようなメリットがあります。
それぞれのメリットについて解説します。
不動産売却後も住み続けられる
リースバックの大きな特徴は、不動産売却後も家に住み続けられる点です。
不動産を売却したら、新たな住まいを探さなければいけません。引っ越しの準備をするとなると、手間や費用がかかります。リースバックでは新居を探す必要がないため、売却しても住まいに困りません。
資金を調達したいが住み慣れた家は手放したくないという方は、リースバックに向いていると言えます。
短期間での資金調達ができる
リースバックは一般的な不動産売却に比べて、短期間での資金調達が可能です。
通常は売却する建物を｢買いたい｣という買い手が現れないと、売買が成立しません。そのため、不動産の売買が成立するまでには、数ヶ月かかるとされています。すぐに資金を得たいと思っても、自分の意思で決められません。
しかし、リースバックは専門の業者が買い取るため、買い手がいなくても契約を進められます。買い手の募集にかかる時間を短縮することで、短期間での資金調達が可能です。
建物の維持にかかる費用を抑えられる
建物が所有物件から賃貸物件になることで、維持費を大幅に抑えられます。
建物を所有すると、固定資産税や修繕費、各種保険などを支払わなければいけません。いずれかを怠るわけにはいかないため、金銭的負担が大きいと感じる人は多くいます。
リースバックで売却された建物は賃貸物件となり、維持に必要な費用は家賃のみとなります。コストが大幅に抑えられるため、金銭的負担に余裕が持てるでしょう。賃貸に切り替わることで、自宅を維持するための負担を減らせます。
リースバックのデメリット
リースバックはメリットばかりではありません。リースバックを利用する上で、以下のようなデメリットが考えられます。
それぞれのデメリットについて解説します。
不動産の売却価格は安くなる傾向がある
リースバックで不動産を売却すると、市場に比べて安い価格で売却される傾向があります。
リースバックの特徴は、利回り重視です。つまり、トータルで収益がいくらになるかを踏まえて、売却価格が設定されます。リースバックでは買取価格と家賃収入、そして市場での売買で利益を得るために価格を設定しています。
そのため、通常の不動産売却に比べて売却価格は安くなります。売却価格は交渉できますが、価格を引き上げると家賃も高くなるという関係があるため、注意が必要です。
短期間での資金調達ができるものの、市場価格より安くなる傾向があることを考慮しましょう。
住み続けるには家賃を支払う必要がある
リースバックで売却した家に住み続けるには、家賃を支払う必要があります。維持費は必要なくなるものの、建物に対する出費がなくなるわけではありません。賃貸物件に切り替わると、家賃が必要となります。
家賃は不動産の状態や相場によって決められます。家賃が高かったり、支払い期間が長かったりすると、売却で得た資金を上回ってしまうかもしれません。
何年住む予定なのか決めてないと、家賃負担が大きくなるだけです。将来的なプランも踏まえて、適切な家賃を検討しましょう。
賃貸物件になるためできないことが多くなる
意外に忘れがちなのが、建物と住居者の関係です。リースバックを利用すると、賃貸物件という扱いになります。同じ家に住み続けるため忘れやすいですが、これを覚えていないと後悔することになるかもしれません。
例えばリースバックでは、｢定期借家契約｣で契約する可能性があります。定期借家契約とは、お互いの合意がなければ賃貸借契約の更新ができないという契約です。借主が｢もう少し住みたい｣と思っても、貸主が合意しなければ住み続けられません。
また、建て替えやリフォームにも制限がかかります。建物を工事したいときは、買い取った貸主の許可がないとできません。所有権がなくなるため、自由な意思決定ができなくなります。
リースバックで何ができなくなるか把握するには、契約内容をチェックすることが大切です。これまでの生活と変わる点を把握すれば、リースバックを利用した後でも後悔しないでしょう。
リースバックを利用するまでの流れ
リースバックを利用するまでの流れは、以下のようになっています。
- リースバック関連会社・業者に相談する
- 仮査定
- 現地査定
- 契約条件提示・契約締結
- 不動産売買の決済完了・賃貸開始
リースバックを利用するには、まずリースバック事業を運営する会社や業者に相談します。この段階では、仮査定という物件情報に基づいて簡易的に査定されます。また、分からないことがあれば相談することも可能です。
仮査定の段階では、複数の会社や業者に依頼しましょう。複数の査定結果を得て、どの会社に依頼するのが適切か判断することで、満足のいく資金を調達できます。
その後、実際の建物を現地査定して、査定結果をもとに契約条件が提示されます。問題なければ合意して、査定してくれた会社とリースバック契約を結びましょう。
契約が完了したら、不動産売却価格を受け取ると同時に、賃貸物件として住み始めます。ここまでが、リースバックを利用するまでの流れです。
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| 項目 | 詳細 |
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まとめ
リースバックを利用する際は、メリットとデメリットの両方を理解する必要があります。メリットばかりに目が行くと、後悔するかもしれません。リースバックのデメリットは、以下にまとめています。
- 不動産の売却価格は安くなる傾向がある
- 住み続けるには家賃を支払う必要がある
- 賃貸物件になるためできないことが多くなる
これらのデメリットも十分に理解することで、後悔せずにリースバックが利用できます。
不動産売却は、人生の中での大きな決断です。今後の生活や人生プランにも大きく影響するため、リースバックを利用するかどうかは慎重に検討してください。
この記事が皆さんの役に立てれば幸いです。
