「不動産を売却したときにかかる税金には何があるの？」
「税金の計算方法は？」
不動産を売却する際、売却前にどれくらいの税金がかかるか把握したい方もいるのではないでしょうか。
不動産を売却し、利益があった場合には税金がかかります。また、税金の控除制度が利用できる場合もあるため、事前に把握しておくことがおすすめです。
そこで本記事では、不動産を売却するときにかかる税金の種類や計算方法・控除制度の種類を解説します。あわせて、おすすめの不動産会社も紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
不動産売却にかかる税金の種類
不動産を売却する際にかかる主な税金は以下の4つです。
それぞれ解説します。
譲渡所得税
不動産を売却したときに利益があった場合には、譲渡所得税が発生します。復興特別所得税を含む、所得税と住民税を合算したものが譲渡所得税です。
不動産売却の際、売却益があった場合には、後述する控除制度が適用できる可能性があります。特別控除を利用することで、譲渡所得税の節税が可能です。
印紙税
不動産売買契約書を作成する際に、印紙税がかかります。売買金額によって印紙税が変わるため、以下を確認しましょう。
| 不動産の売却価格 | 税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
軽減措置は、契約金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されたものが対象となります。
登録免許税
住宅ローンを利用している場合、お金を貸している金融機関が、土地や建物を担保とする抵当権が設定されています。不動産を売却するためには、抵当権を抹消する手続きにかかる登録免許税が必要です。
抵当権抹消登記は、1件につき1,000円課税されます。土地と建物の登記を抹消する場合には、2件になるため、2,000円の納付が必要です。また、司法書士に手続きを依頼する場合には、司法書士への報酬が別途かかります。
不動産売却の場合には、抵当権抹消登記の登録免許税のみで、所有権移転登記は買主が負担するのが一般的です。
消費税
課税事業者ではない個人が不動産を売却する場合には、消費税はかかりません。不動産を売却する際、不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬に対して10％の消費税がかかります。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
課税譲渡所得金額＝譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額
取得費は、不動産の購入代金に建物の減価償却費相当額を控除した金額などの費用です。譲渡費用は、売却に必要な費用で、仲介手数料や印紙代などが含まれます。
| 不動産の所有期間 | 所得税 | 住民税 |
| 短期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で5年以下） | 30.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％） | 9％ |
| 長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で5年超） | 15.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％） | 5％ |
不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から計算するのが一般的で、所有期間が長いと税率が下がります。復興特別所得税は一律2.1％で、短期譲渡所得であれば30％、長期譲渡所得であれば15％に2.1％を乗じたものが税率です。
税金の控除制度の種類
税金の控除制度は以下の3つが代表的です。
それぞれ解説します。
3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除は、不動産の売却益の最大3,000万円まで課税が免除される制度です。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
上記の計算式のように、譲渡所得から3,000万円差し引けます。売却益が3,000万円以下の場合には、譲渡所得の金額が控除の限度です。
マイホームを売った時の軽減税率の特例
マイホームを売った時の軽減税率の特例は、不動産を売却した年の1月1日時点で、マイホームを所有している期間が10年を超えている場合に適用となる制度です。3,000万円の特別控除を適用した後、長期譲渡所得金額に対して、軽減された税率で税額を算出します。
| 課税長期譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 |
| 6,000万円まで | 10.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％） | 4％ |
| 6,000万円超 | 15.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％） | 5％ |
軽減税率の特例を利用することで、低い税率で譲渡所得税を計算できます。
特定のマイホームを買い替えした場合の特例
特定のマイホームを買い替えした場合の特例は、マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間の間に買い替えをしたときに適用となる制度です。
不動産の売却額が1億円以下で、売った年の1月1日時点で所有している期間が10年を超えていることなどの条件があります。条件に該当した場合には、売却益の課税を繰り延べられる特例です。
この制度は、将来買い替えた不動産を売却した際に、繰り延べられた分が上乗せされて課税されます。また、3,000万円の特例や軽減税率の特例とは併用できないため、注意しましょう。
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| 項目 | 詳細 |
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まとめ
不動産の売却には、譲渡所得税・印紙税・登録免許税・消費税の税金がかかります。それぞれ計算方法があるため、計算式に当てはめて計算することが可能です。
また、不動産売却の税金の控除制度には、併用できるものとできないものがあり、最も適した控除制度は人によって変わります。そのため、試算しながら最適な控除制度を選択しましょう。
本記事があなたのお役に立てれば幸いです。
